Impuestos al Comprar Propiedad en Costa del Sol
Monica Chediak
Última actualización: 2026-05-20
Monica Chediak
Última actualización: 2026-05-20
La compra de una propiedad en la hermosa Costa del Sol es un sueño para muchos, pero es fundamental entender los impuestos asociados a esta inversión. En este artículo, exploraremos las diferencias entre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), y cómo estos afectan a los compradores que adquieren propiedades de bancos o promotores. Si alguna vez te has preguntado qué impuesto deberías pagar al comprar una propiedad en esta región soleada de España, estás en el lugar correcto.
Comprar una propiedad en la Costa del Sol no solo representa una inversión financiera, sino también una oportunidad para disfrutar de un estilo de vida relajado y soleado. Sin embargo, uno de los aspectos más complicados que enfrentan los compradores es la carga fiscal asociada a la adquisición de bienes inmuebles. La elección entre pagar el ITP o el IVA puede ser confusa, especialmente si no estás familiarizado con la legislación española. En este artículo, desglosaremos estos conceptos para que puedas tomar decisiones informadas y evitar sorpresas desagradables.
Para el inversor latinoamericano que compra desde la distancia, entender la diferencia entre ITP e IVA antes de negociar el precio es fundamental. No es lo mismo comprar un apartamento nuevo en Estepona por 300.000 euros — donde pagarás IVA del 10% más AJD del 1,2% — que comprar una propiedad de segunda mano en Málaga por el mismo precio — donde pagarás ITP del 7%. La diferencia son 6.600 euros en gastos de compra sobre el mismo precio. Eso cambia el análisis de rentabilidad desde el primer día.
El ITP se aplica a la compra de propiedades de segunda mano — aquellas que ya han tenido un propietario anterior. En Andalucía, desde la reforma fiscal de 2021, existe un tipo único del 7% sobre el precio de compra para todas las propiedades, independientemente de su valor. Esta simplificación favorece especialmente a los compradores de propiedades de mayor precio, que antes pagaban hasta el 10%.
El ITP debe liquidarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, mediante el Modelo 600 ante la Junta de Andalucía. El no residente necesita NIE y representante fiscal para gestionar este trámite.
Un detalle importante para el inversor no residente: el ITP lo paga el comprador, no el vendedor. Y Hacienda puede comprobar que el precio declarado en escritura no está por debajo del valor de referencia catastral — si lo está, liquidará el impuesto sobre ese valor de referencia, no sobre el precio pactado. Por eso es fundamental que el precio de compra escriturado refleje el valor real de mercado.
Por otro lado, si decides comprar una propiedad nueva directamente a un promotor, estarás sujeto al IVA. Este impuesto se aplica a las viviendas nuevas y actualmente se establece en un 10% en Andalucía. Además del IVA, también deberás considerar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele ser alrededor del 1.5% del precio de compra. El IVA se paga directamente al promotor durante la transacción y es crucial asegurarse de que esté correctamente incluido en el contrato. Esto significa que si compras una vivienda nueva por valor de 300,000 euros, deberás sumar un costo adicional significativo solo por concepto de impuestos.
El AJD en Andalucía es del 1,2% desde 2021 — no del 1,5% como se indicaba anteriormente. Este impuesto se aplica sobre el precio total de compra de la obra nueva y se paga junto con el IVA. Sobre una propiedad nueva de 300.000 euros, el AJD supone 3.600 euros adicionales.
Para el inversor no residente, tanto el IVA como el AJD se pagan directamente al promotor y al notario en el momento de la firma. No requieren gestión posterior ante Hacienda — a diferencia del ITP, que sí requiere una liquidación activa en el plazo de 30 días.
Para ilustrar mejor cómo funcionan estos impuestos en situaciones reales, examinemos tres casos prácticos.
Los tres casos siguientes ilustran situaciones reales del comprador en Costa del Sol. Los números están actualizados a la normativa fiscal de Andalucía 2025–2026.
Una propiedad bancaria en Málaga tiene la misma consideración fiscal que cualquier segunda mano: paga ITP al 7%. Si el precio es 250.000 euros, el ITP son 17.500 euros — no 20.000 como ocurría con la antigua tarifa del 8%. A esto hay que sumar notaría (~900 €), registro (~500 €), gestoría (~400 €) y abogado (~2.500 €). Total de gastos de compra estimado: ~21.800 euros — un 8,7% sobre el precio.
Advertencia: Las propiedades bancarias pueden tener cargas pendientes, deudas de comunidad o problemas de titulación. Nunca compres una propiedad bancaria sin hacer una due diligence completa con un abogado de tu confianza.
Un apartamento nuevo en Estepona por 250.000 euros paga IVA del 10% — 25.000 euros — más AJD del 1,2% — 3.000 euros. Total solo en impuestos: 28.000 euros. Sumando notaría, registro y gestoría (~1.800 €) y abogado (~2.500 €), el total de gastos de compra se sitúa en ~32.300 euros — un 12,9% sobre el precio.
La obra nueva tiene una ventaja clara frente a la segunda mano: la garantía decenal del promotor cubre defectos estructurales durante 10 años, y las garantías de acabados durante 1 a 3 años. Para el inversor no residente que gestiona desde la distancia, esto reduce significativamente el riesgo de gastos imprevistos en los primeros años.
Una casa en Nerja por 350.000 euros paga ITP al tipo único del 7% en Andalucía — 24.500 euros. Sumando notaría (~1.000 €), registro (~600 €), gestoría (~450 €) y abogado (~3.500 €), el total de gastos de compra es de ~30.050 euros — un 8,6% sobre el precio.
Para el inversor latinoamericano, la segunda mano en Costa del Sol tiene una ventaja adicional: los precios son negociables, especialmente en propiedades que llevan tiempo en el mercado. Con una buena negociación es posible reducir el precio un 5–10%, lo que compensa parcialmente el coste de la due diligence y los gastos de entrada.
Entender los impuestos al comprar propiedades en la Costa del Sol es esencial para cualquier comprador potencial. Ya sea que estés considerando adquirir una vivienda nueva o una propiedad usada, conocer las diferencias entre el ITP y el IVA te ayudará a planificar mejor tu presupuesto y evitar sorpresas financieras inesperadas. Recuerda siempre consultar con un profesional inmobiliario o fiscal para obtener asesoramiento específico adaptado a tu situación personal. Si estás listo para dar el paso hacia tu nueva vida bajo el sol andaluz o necesitas más información sobre cómo navegar por estos procesos fiscales complejos, no dudes en contactar a Monica Chediak. Ella está aquí para ayudarte a encontrar la propiedad perfecta y guiarte en cada paso del camino.
La regla práctica para cualquier comprador en Costa del Sol: si compras segunda mano, presupuesta un 8,5–9% adicional sobre el precio de compra. Si compras obra nueva, presupuesta un 12,5–13%. Nunca negocies el precio sin tener ese porcentaje claro — muchos compradores llegan al notario sin liquidez suficiente para los gastos y pierden la operación.
¡No esperes más! Conéctate con Monica Chediak hoy mismo.
Monica está lista para responder cualquier duda que tengas sobre impuestos o propiedades.
Explora las increíbles oportunidades inmobiliarias disponibles con Monica Chediak.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica a la compra de propiedades usadas.
El ITP debe pagarse dentro de los primeros 30 días hábiles tras la compra.
El IVA se aplica únicamente a las propiedades nuevas compradas directamente a promotores.
El AJD se calcula como un porcentaje del precio total pagado por la propiedad.
Sí, existen deducciones fiscales específicas para compradores primerizos; consulta con un asesor fiscal para más detalles
¿Cuál es el ITP exacto en Andalucía en 2025–2026?
Andalucía aplica un tipo único del 7% desde 2021 para todas las propiedades de segunda mano, independientemente de su valor. Otras comunidades autónomas tienen tipos diferentes — en Madrid es del 6%, en Cataluña del 10%. Si compras en la Costa del Sol, el tipo aplicable siempre es el andaluz del 7%.
¿Un colombiano o mexicano no residente paga el mismo ITP o IVA que un español?
Sí. El ITP y el IVA son iguales para residentes y no residentes — no existe discriminación por nacionalidad ni lugar de residencia en estos impuestos. Lo que sí cambia para el no residente es la obligación de declarar el IRNR anualmente y, en algunos casos, de nombrar representante fiscal en España.
¿Qué impuesto se paga si compro a un particular que es empresa o promotor que vende segunda mano?
Si el vendedor es una empresa o promotor que vende una propiedad que ya usó o alquiló, puede estar sujeto a IVA en lugar de ITP — pero en ese caso el comprador no puede deducir ese IVA a no ser que también sea empresa. En la práctica, la mayoría de ventas entre particulares o de segunda mano tributan por ITP. Consulta siempre con un abogado o gestor antes de firmar para confirmar qué impuesto aplica en tu operación concreta.
¡Bienvenido! Como agente inmobiliario, mi compromiso es brindar un servicio excepcional a mis clientes. Con experiencia en ayudar a encontrar hogares de ensueño y vender propiedades eficientemente, me baso en la transparencia, honestidad y en superar expectativas en cada transacción.
Estoy aquí para guiarle en todo el proceso de compra, venta o alquiler, proporcionando asesoramiento experto y personalizado. Sea cual sea su objetivo, puedo ayudarle a tomar decisiones informadas y alcanzar el éxito en sus transacciones inmobiliarias.
Amenidades de Lujo en Proyectos Inmobiliarios en Punta Cana
En Punta Cana, las amenidades de lujo en proyectos inmobiliarios son esenciales para un estilo de vida excepcional. Este artículo explora cinco características imprescindibles, como spas, piscinas infinitas y áreas recreativas, que enriquecen la experiencia residencial.
Ventajas Fiscales para Británicos en la Costa del Sol
La Costa del Sol ofrece ventajas fiscales atractivas para británicos que desean invertir, como tipos impositivos reducidos y beneficios en sucesiones. Este artículo explora estas oportunidades y presenta casos de éxito que destacan los beneficios de vivir e invertir en esta región.
¿Qué rentabilidad real obtiene un colombiano que compra para alquilar en Fuengirola en 2025?
Invertir en Fuengirola ofrece a colombianos rentabilidades netas de hasta 5% con alquiler vacacional y estabilidad con alquiler residencial. Con licencia turística y gestión profesional, es una opción segura y rentable para generar ingresos desde Colombia.
